すまいを売りたい方

売りたい方

永く住んだ愛着のあるお家の売却を失敗しないためにはどうしたらよいのでしょうか?

ここでは売却の流れやどんなことに気を付けたらよいかをご説明しています。

不動産の売却方法について

 

買い取りと仲介どちらが良いの?

 

マイカーを売ろうと思ったら自動車屋さんに買い取ってもらうことが一般的だと思いますが、不動産の場合はどうでしょうか?

 

不動産は業者に買い取ってもらう方法の他に「仲介」という方法があり、そちらの方が一般的な売り方となっています。

 

なぜかというと単純にその方が売主様の手取りが増えるからです。

 

不動産を買い取ってもらう場合と仲介で売った場合の価格の構成やそれぞれの特徴は下の図のようになります。

買い取りと仲介比較

買い取ってもらう場合、業者はリフォームして転売することがほとんどであり、経費や利益を差し引いた金額が売主様との契約金額になります。

 

業者が売る場合は税金が割高で消費税もかかりある程度高額な利益も必要なため、その分買い取りの価格は安くなってしまいます。

 

仲介の場合は直接一般の方に売るので特に相場から差し引かれるものはなく、買い取りより高額な手取りとなることがほとんどです。

 

ただし「いつ」「いくらで」売れるかは正確には誰にもわかりませんので、長期化してしまうことや予想していたよりも安くなってしまうこともあり得ます。

 

また、販売中は見学者や仲介業者への対応が必要になり、落ち着かない気持ちで過ごす方もいらっしゃいます。

 

その点買い取りの場合、ある程度早く話が進み期日や金額が確定できるため、住み替えのスケジュールが立てやすいこともメリットです。

 

このようにそれぞれ良い点・悪い点がありますので、ご自身の事情や希望にあわせ、より最適な方法を選ぶことが重要となります。

 

弊社ではお客様のご事情や物件の特性に合わせ、より良い売却方法をご提案させていただきます。

 

買い取りか仲介か…お悩みの方もお気軽にご相談ください。

 

価格査定と不動産会社の選び方

 

買い取り査定の場合

 

中古車の査定は業者がいくらなら買い取れるかを所有者にご提示するものであり、不動産の場合前述の「買い取り」がこれにあたります。

 

買い取りの査定は金額が高い方が当然良い査定となりますが、買い取り業者を仲介してもらう場合は仲介手数料がかかりますので、査定の際は仲介手数料の有無や経費を差し引いた手取り額を必ず確認しましょう。

 

仲介査定の場合

 

仲介の査定とは、取引のデータや物件のコンディションなどから、その物件が「いくらくらいで売れそうか」を予想するものとなります。

 

一般的に”相場”と呼ばれるものですが、相場の予想には知識や経験が重要となります。

 

また、予想の根拠となるデータは「レインズ」と呼ばれる流通機構があり、各社共通の情報を得ることが可能ですが、それをどう分析するかは査定担当者の力量次第となります。

 

※流通機構「レインズ」とは?

 

予想金額なので高いことが必ずしも良いとは限らず、「高く査定をしてもらったからお願いしたけど、実際は全然売れず見学者も全然いない」なんてこともしばしば目にします。

 

逆に安い査定を真に受けて他より安く売ってしまうケースもあり、なかなか判断が難しいところです。

 

判断のポイントとしては多くの取引事例などのデータをもとに、査定額が本当に「根拠のある価格」となっているか?自分のお家の良い点・悪い点を客観的にきちんと分析しているか?などが挙げられます。

 

査定イメージ

 

また、どのようなアプローチでその物件を「商品化」して売り出してくれるのかにも注意が必要です。

 

現在はインターネットの不動産情報サイトを利用して買い手を探すことが一般的ですが、掲載の仕方によってその物件の買い手からの見え方は大きく異なります。(ただ外観写真と簡単な間取り図・概要を載せるだけの会社もいまだに多くあります)

 

査定時の提出物(査定書など)の内容や見やすさは、自分のお家を売り出すときにその業者が買い手に対しどんな資料を作成してアプローチしてくれるかの目安にもなりますので、重要なチェックポイントのひとつです。

 

最近は物件の補償やアフターサービスを充実させ買い手の不安解消に努める会社も多くありますので、その会社がどのような方法で自分のお家を売り出してくれるのかをしっかり確認しましょう。

 

不動産会社を選ぶ際、現在は査定の専門サイトも多くありますので必ず複数の会社に依頼をし、査定額だけではなく担当者やその会社の姿勢・査定価格の根拠・具体的な販売活動などを実際に話を聞いてみた上で慎重に判断してください。

 

不要な検査やリフォームを勧めてきたり、依頼者の希望も聞かず買い取りの話しかしない業者などにも注意が必要です。

 

よくよく吟味してより信頼できる売却のパートナーを見つけることが売却成功への第一歩です。

 

価格査定イメージ

物件売り出し時の注意点

 

媒介契約の種類について

 

どこにお願いするかが決まったら、仲介で売り出す場合その会社と「媒介契約」を結びます。

 

媒介契約は宅建業法で3つの方法が定められていおり、国土交通省の標準媒介契約約款に基づく内容でなければなりません。

 

一般媒介契約の場合は複数の業者に重ねてお願いできますが、条件は一定でなければならず、業者の義務は少なくなります。

 

同じ不動産情報サイトに複数の会社から物件が掲載されるのもあまりイメージが良くありません。

 

インターネットや流通機構が整備され多くの買い手や不動産会社にも情報が行きわたりやすい現在「一般」のメリットは多くありません。

 

信頼できる会社に窓口をしぼる「専属専任」「専任」でお願いした方が、業者も積極的に動いてくれ売主様の負担も少なくなります。

 

※※仲介手数料について※※

媒介報酬(仲介手数料)の上限は宅建業法で定められており、売買価額(消費税等別)が200万円以下の場合は5.5%、200万円超400万円以下の場合は4.4%+22,000円、400万円超の場合は3.3%+66,000円(各税込)となっています。

 

媒介の種類と違い

定期報告書をチェック

 

「専属専任」「専任」の場合、定期的に書面か電子メールで状況の報告を受けることになります。

 

物件の売主として募集活動の内容や広告反響の数をチェックし、売れていなければ今後の方向性を担当者と打ち合わせましょう。

 

物件見学時の注意点

 

買い手の物件見学は、空家の場合は業者に鍵を預け案内してもらうことが一般的です。

 

事前にお家の気になる点やおすすめポイント担当者に伝えておきましょう。

 

入居中の場合は売主様が立ち会いのもと(席を外される方もいらっしゃいます)業者が現地を案内しますが、どんな「商品」も第一印象は重要です。

 

散らかっているよりはきれいな方が当然印象は良いので、お掃除や整理整頓を心がけてください。

また、どんなお家も特有の「におい」があり、初めて行くお家のにおいは誰しも気になるものです。

 

食事や喫煙の後などは特に気をつけて換気をしましょう。(消臭スプレーなども有効です)

 

お家については売主様がおすすめしすぎるのもあまり印象が良くありません。

 

おすすめの仕方はプロである担当者に任せ、聞かれたことには快く答えるくらいが買い手にとっては好印象なようです。

 

難しいことは不動産屋に任せ、自分のお家を気に入って引き継いでくれるかもしれないお客様をまずは温かくお迎えしてください。

室内イメージ

購入の申し込みが入ったら

 

購入希望者が現われた場合、購入申込書(買付証明)が提出されます。

 

売却条件などについて担当者と打ち合わせをし条件が整ったら買主様と売買契約を締結します。

 

売買契約と手付金

契約イメージ3

書面で買主様と売買契約を結び、その内容に基づき後日代金の受領・物件の引き渡しを同時に行う形が一般的です。

 

売買契約時には物件代金の一部を手付金として受け取ります。

 

手付金は物件価格の5~10%が相場で、互いに合意した金額が契約書に記載されます。

 

契約書の主な内容は、

 

■物件の表示

■売買価格・手付金の額

■代金清算・引き渡し時期と方法

■固定資産税等の清算

■危険負担(引き渡しまでの物件責任)

■瑕疵の責任(引き渡し後の物件責任)

■境界明示(境界石)

■反社会的勢力排除 …など

 

となっており、この他にも細かく取り決めがなされています。

 

また、不動産会社は買主へ対する重要事項説明の義務があり、売主様も連帯して署名・押印をします。

 

契約の内容は事前に担当者に確認をし、後から「聞いてない!」なんてことの無いようにしましょう。

残金決済・物件の引き渡しについて

引き渡しイメージ

契約の内容に基づき代金受領・引き渡し(残金決済)の日程を買主様と調整し、居住用の場合は空き家の状態で買主様に物件を引き渡します。

 

お家を気に入って引き継いでくれる買主様に失礼にならないよう、建物内外ともできるだけきれいな状態で引き渡しを心がけてください。

 

代金は平日に銀行などに集まり振り込みで受け取ることが一般的です。

 

所有権移転の手続きには登記済み権利書(登記識別情報)や印鑑証明・お家の鍵などが必要となります。

 

事前に不動産会社が教えてくれますので、間違いなく準備を行いましょう。

 

住宅ローンが残っていて売却代金で返済する場合は同時に手続きを行います。

 

残金決済当日に司法書士が法務局で所有権移転手続きを行い、これでひとまず売却は完了となります。

売却後の手続きと税金について

税金イメージ

不動産売却の所得はその他の所得とは別の「不動産譲渡所得」となります。

 

利益が出ている場合のみ申告が必要です。

 

譲渡益(譲渡所得)の計算は建物の減価償却など複雑です。

 

また、マイホーム売却の場合、3,000万円の利益までは控除される特例があります。

 

この他にも譲渡損失が出た場合や相続物件の売却など特例がありますので、特例の適用条件や確定申告の要否など、前もって税務署や不動産会社に確認をしましょう。

 

最後に

以上、おおまかな売却時の流れ・注意点などをご説明しましたが、この他にもいろいろなケースの売却があります。

 

すまいのスプラウトは地域の不動産売買のプロフェッショナルとして、ケースに応じた様々な売却方法にご対応いたします。

 

また、ご事情や物件の特性なども含め、売主様に最適な売却プランをご提案させていただきます。

 

査定・相談はもちろん無料、まだ具体的でない方やとりあえず価格を知りたいなんて方も大歓迎です。

 

不動産売却のパートナーとして、皆様の安全で快適なお住み替えをサポートいたします。

 

札幌市手稲区・西区で不動産売却をお考えの方は弊社までお気軽にお問い合わせください。

 

 

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