不動産の売却を検討する際、手元に残る金額だけでなく、引渡し後のトラブルリスクを管理する視点が欠かせません。
大切な資産を、安心して次の所有者に引き継ぐためには、物件の現状を正確に伝え、将来的な紛争を未然に防ぐ準備が不可欠です。
本記事では、不動産売却で告知書が重要な理由や、誰が作成するのか、記入時の注意点について解説します。
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不動産売却における告知書とは
告知書（物件状況報告書）とは、売却する不動産の物理的な状況や権利関係、過去の履歴などを詳細に記載し、買主へ説明するための重要書類です。
この書類には、雨漏りやシロアリ被害の有無といった建物の不具合だけでなく、近隣との申し合わせ事項や騒音・振動といった環境面の情報も含まれます。
また、引き渡した物件が「種類・品質・数量において契約内容に適合しない」場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
告知書に記載のない不具合が、引渡し後に判明した場合には、補修などの追完請求や代金減額請求、さらには損害賠償請求を受ける恐れもあるでしょう。
円滑な取引を実現するためには、付帯設備表と合わせて、この書類を正確に作成し、契約不適合責任のリスクを最小限に抑えることが重要です。
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誰が告知書の作成をするのか
告知書の作成は、原則として物件の所有者であり、過去の履歴や、現状をもっとも把握している売主本人がおこないます。
仲介を依頼している不動産会社の担当者が、事情を知っていたとしても、責任の所在を明確にするため、代筆は認められていません。
売主自身が記憶を辿り、誠実に事実を記載し、最後に記名・押印をおこなうことで書類としての効力が発生します。
しかし、相続した実家や、長期間居住していない空き家を売却する場合など、売主自身が物件の詳細な状況を把握していないケースも少なくありません。
そのような状況で、無理に推測で記入することはリスクが高いため、分からない項目には、「不明」と記載する対応が必要です。
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記入時の注意点
告知書を作成する際、注意すべき点は、売主が認知している事実を隠さず、ありのままを正直に記載することです。
不都合な真実を隠して売却し、その事実が発覚した場合、契約不適合責任を問われるだけでなく、詐欺的な行為として契約解除や多額の損害賠償に発展する恐れがあります。
また、過去に不具合があった箇所については、事実を記載するだけでなく、「いつ」「誰が」「どのような修繕をおこなったか」という対応履歴まで記すことが重要です。
修理が完了しているのか、応急処置にとどまるのか、未修理のまま引渡すのかを明確にすることで、買主はリスクを認識した上で購入判断をおこなえます。
物理的な欠陥にくわえ、近隣トラブルや事件・事故といった心理的瑕疵についても包み隠さず開示する姿勢が、安全な取引には不可欠です。
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まとめ
告知書は、物件の状態を契約内容として定義し、民法上の契約不適合責任等のリスクを、回避するための基盤となる書類です。
作成は、物件を熟知する売主本人の責任でおこない、物件の詳細な状況を把握できない場合は、「不明」と記載することでリスク回避ができるでしょう。
不具合や、修繕履歴を販売開始前から、正確に開示する誠実な姿勢こそが、売却後のトラブルを防ぐ確実な手段です。
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