家族構成やライフスタイルが変化したタイミングで、「マイホームを買い替えたい」と思うことはありませんか。
しかし、「住宅ローンも支払っているし、家が売れるかどうかもわからない…」と、あきらめている方もいるでしょう。
そこで、マイホームを買い替えるタイミングや方法について解説します。
マイホームを買い替えるタイミング・ローンを考慮した2つの方法
マイホームを買い替える際、ネックになるのが現在の住宅ローンをどうするかという問題です。
また、売ってから買う「売却先行型」と、買ってから売る「購入先行」型のどちらの方法がよいかも悩むところでしょう。
そこで、具体的な選択方法を解説します。
売却先行型
この方法では、“現在の住まいの売却代金を新たな家の購入資金とする”“毎月支払っている住宅ローン分を資金計画に組み込む”ことができます。
●手元に資金がなく、ローンの残債が多く残っている
●新たなローンを組むのが難しい事情がある
このようなケースでは、現在の住まいを先に売却し、ローンの残債の返済に充てる、または購入資金に回すのが一般的です。
資金計画に余裕がある場合以外は、売却先行で進めるほうがよいでしょう。
購入先行型
先に買い替え先の物件を購入して、住み替えてから売却をおこないます。
以下のケースでは、購入先行で進めることが可能です。
●新居を現金購入できる余裕がある
●住宅ローンが残っていても、預金などがあり一括返済できる
マイホームの買い替えをするメリットとは
まず、ライフスタイルにあった生活ができるようになります。
子どもの成長に合わせて 子ども部屋を作ったり、また、定年後のセカンドライフに向けて夫婦2人の住まいを充実させるなど、フレキシブルに対応できるでしょう。
また、通常の売却だけの場合より、格段に売りやすいのもメリット。
住宅ローンを組んで購入した家には「抵当権」が設定されており、ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却できません。
しかし、買い替えの場合は「買い替えローン」を利用することができ、完済しきれなかった住宅ローンと新居の住宅ローンをまとめることもできるので、スムーズな売却が可能です。
年収によって決まる借入可能額・どのくらいの物件を購入できる？
ここでは、現在の年収をもとに、どのくらいの物件を購入できるのかシミュレーションしてみましょう。
住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内でおさえておくと安心です。
税込年収による借入可能額の目安
●300万円：2,040万円
●400万円：2,720万円
●500万円：3,400万円
●600万円：4,080万円
●700万円：4,760万円
●※返済負担率（年間返済額が年収に占める割合）25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算
買い替えの際は、「家の売却代金やローンの残債額はいくらか」「頭金をいくら準備するか」「買い替えローンを利用するか」なども考える必要があります。
金融機関などのシミュレーションを利用して、無理のない返済を心がけましょう。
まとめ
買い替えをするにあたっては、そのときの年齢が比較的高い傾向があります。
住宅ローンの返済期間は35年が一般的ですが、定年後の収入が減ることも考えて、完済の時期を早める、繰り上げ返済をする など、できるだけ早く完済できるようにしましょう。
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