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【コラム】マイホームを買い替えるタイミング!スムーズに買い替えを行うポイント

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【コラム】マイホームを買い替えるタイミング!スムーズに買い替えを行うポイント

カテゴリ:売却お役立ち情報

マイホームを買い替えるタイミング!スムーズに買い替えを行うポイント

家族構成やライフスタイルが変化したタイミングで、「マイホームを買い替えたい」と思うことはありませんか。
しかし、「住宅ローンも支払っているし、家が売れるかどうかもわからない…」と、あきらめている方もいるでしょう。
そこで、マイホームを買い替えるタイミングや方法について解説します。

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マイホームを買い替えるタイミング・ローンを考慮した2つの方法

マイホームを買い替える際、ネックになるのが現在の住宅ローンをどうするかという問題です。
また、売ってから買う「売却先行型」と、買ってから売る「購入先行」型のどちらの方法がよいかも悩むところでしょう。
そこで、具体的な選択方法を解説します。

売却先行型

この方法では、“現在の住まいの売却代金を新たな家の購入資金とする”“毎月支払っている住宅ローン分を資金計画に組み込む”ことができます。

●手元に資金がなく、ローンの残債が多く残っている
●新たなローンを組むのが難しい事情がある


このようなケースでは、現在の住まいを先に売却し、ローンの残債の返済に充てる、または購入資金に回すのが一般的です。
資金計画に余裕がある場合以外は、売却先行で進めるほうがよいでしょう。

購入先行型

先に買い替え先の物件を購入して、住み替えてから売却をおこないます。
以下のケースでは、購入先行で進めることが可能です。

●新居を現金購入できる余裕がある
●住宅ローンが残っていても、預金などがあり一括返済できる

マイホームの買い替えをするメリットとは

まず、ライフスタイルにあった生活ができるようになります。
子どもの成長に合わせて 子ども部屋を作ったり、また、定年後のセカンドライフに向けて夫婦2人の住まいを充実させるなど、フレキシブルに対応できるでしょう。
また、通常の売却だけの場合より、格段に売りやすいのもメリット。
住宅ローンを組んで購入した家には「抵当権」が設定されており、ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却できません。
しかし、買い替えの場合は「買い替えローン」を利用することができ、完済しきれなかった住宅ローンと新居の住宅ローンをまとめることもできるので、スムーズな売却が可能です。

年収によって決まる借入可能額・どのくらいの物件を購入できる?

ここでは、現在の年収をもとに、どのくらいの物件を購入できるのかシミュレーションしてみましょう。
住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内でおさえておくと安心です。

税込年収による借入可能額の目安


●300万円:2,040万円
●400万円:2,720万円
●500万円:3,400万円
●600万円:4,080万円
●700万円:4,760万円
●※返済負担率(年間返済額が年収に占める割合)25%、住宅ローン金利1.5%、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で試算


買い替えの際は、「家の売却代金やローンの残債額はいくらか」「頭金をいくら準備するか」「買い替えローンを利用するか」なども考える必要があります。
金融機関などのシミュレーションを利用して、無理のない返済を心がけましょう。

まとめ

買い替えをするにあたっては、そのときの年齢が比較的高い傾向があります。
住宅ローンの返済期間は35年が一般的ですが、定年後の収入が減ることも考えて、完済の時期を早める、繰り上げ返済をする など、できるだけ早く完済できるようにしましょう。
株式会社すまいのスプラウトは手稲区や西区を中心に、不動産に関してさまざまなサポートをご提供いたします。
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不動産売買仲介は物件だけではなく、人と人とをつなぐ仲人のような役割だと思っています。 不動産のプロとして、売主様・買主様に気持ちよく取り引きをしていただけるよう心を配っていますので、購入や売却をご検討中の方はお気軽にご相談ください。 私生活では二児の父で、休みの日に子供と遊ぶことが唯一(?)の楽しみになっています(^^;

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