住宅ローンの返済に困った場合の解決策となるのが、売却後に賃貸借契約を結んで住み続ける「リースバック」です。
しかし、リースバックには審査が必要であり、契約できない物件もあるため注意しなければなりません。
今回はリースバックを利用できない物件の特徴や、その原因が土地であるケース、そして利用できる場合の注意点を解説します。
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リースバックを利用できない物件の特徴
リースバックを利用できない事例として多いのが、共有持ち分の不動産を売却するケースです。
住宅の持ち主が複数名いる場合、リースバックには共有者全員の承諾が必要となるため、誰か1人でも反対する共有者がいる場合はリースバックができません。
住宅に瑕疵（不具合や欠陥）がある物件も、住宅の資産価値が低いと判断されやすく、リースバックを利用できない場合があるでしょう。
また、現行の建築基準法を満たしていない「既存不適格物件」も、リースバックを利用できない特徴を持つ物件です。
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リースバックを利用できない原因が土地であるケース
リースバックを利用できない原因に「土地」の問題が絡んでいるケースも見られます。
たとえば借地権を利用している場合は、土地が第三者の所有物となるため、リースバックを利用できない可能性が高くなるでしょう。
建築に制限がかかりやすい「市街化調整区域」に土地がある場合も、リースバックの利用が困難です。
土地がリースバック会社の取り扱いエリア外に位置しているケースも、リースバックの申し込みを断られる可能性が高いため、事前に対応エリアを確認しましょう。
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リースバックを利用できる場合でも注意しておきたいこと
リースバックを利用する場合、現在の物件には住み続けられますが、所有権は失うことになるため、家族や相続人には相談が必要です。
第三者に向けて仲介売却と比較すると、売却価格が2～4割ほど低くなることも、リースバックの注意点といえます。
また、リースバックには「定期借家契約」と「普通借家契約」があり、定期借家契約の場合は一定期間経過後に退去する必要が生じるため注意しましょう。
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まとめ
「共有持ち分」や「既存不適格物件」といった特徴を持つ物件の場合、リースバックを利用できない可能性があります。
土地が市街化調整区域や、リースバック会社の取り扱いエリア外に物件がある場合も、リースバックの利用が難しいでしょう。
リースバックを利用できる場合も、売却価格が低くなることなどには注意が必要です。
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