親御さん名義の空き家をどうにかしたいものの、売却手続きの進め方が分からず、お困りの方は多いでしょう。
親御さんが高齢であったり、将来的に認知症を患う可能性があったりして、手続きの複雑さに不安を感じる方も多い傾向にあります。
本記事では、親名義の空き家を売却する方法、認知症になった場合の売却方法、そして売却する際の注意点について解説いたします。
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親名義の空き家をスムーズに売却する方法
親名義の空き家を売却する方法は、名義人である親御さん自身が、売主として不動産会社と売買契約を結ぶことが一般的です。
親御さんがお元気で、ご自身の意思で判断できる能力がある場合は、お子さまが手続きをサポートしながら売却を進められます。
しかし、売買契約の締結や重要事項の説明を受ける際には、原則として名義人である、親御さん本人の意思確認と署名・捺印が必須です。
親御さんがご自身での手続きが難しい場合は、代理人としてお子さまなどが売却を進めることができます。
また、親御さんが亡くなられた後に、お子さまが相続した空き家の所有者に名義変更をおこなった後、お子さまの名義で売却するという方法もあります。
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親が認知症になった場合の親名義の空き家売却の進め方
親御さんが認知症になった場合、本人の意思確認ができないため、お子さまであっても勝手に空き家を売却することはできなくなります。
このような状況では、親御さんの財産を適切に管理し、法律行為を支援する仕組みである「成年後見制度」の利用を検討しましょう。
成年後見制度のなかでも、すでに判断能力が不十分な方を対象とするのが、法定後見制度となります。
法定後見制度を利用すると、家庭裁判所が選任した成年後見人が親御さんに代わって、空き家の売却手続きを進めることが可能です。
しかし、成年後見人が選任された後であっても、家庭裁判所の売却許可が別途必要なので注意しましょう。
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親名義の空き家を売却する際の主な注意点
まず古い空き家の場合、隣地との境界線が曖昧になっていることが多いです。
そのため、売却前に専門家による測量をおこない、隣地所有者との間で境界確認をしておきましょう。
また売却時期に関しては、相続開始から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すると、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円特別控除）」が適用できる可能性があります。
そして、売却後の契約不適合責任に注意しなくてはなりません。
これは、売却した不動産に契約書に記載されていない欠陥が見つかった場合に売主が負う責任であり、責任の範囲や期間を明確に取り決めておくことが重要です。
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まとめ
親名義の空き家を売却する場合、親御さんの判断能力に応じて委任状による代理売却か、相続登記後の売却を選択できます。
親御さんが認知症などで判断能力を失っている場合は、法定後見制度を利用し、居住用財産の売却には家庭裁判所の許可を得る手続きが必要です。
売却を円滑に進めるためには、境界確認を事前におこない、「空き家特例」適用を見据えた売却時期や契約不適合責任の範囲を慎重に検討しましょう。
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